Анализ рынка производственно-складской недвижимости города Волгограда за 4 квартал 2018 года

Дата публикации: 09 января 2019.

Рынок производственно-складской недвижимости в Волгоградской области имеет специфические черты, которые отличают его о прочих сегментов коммерческой недвижимости. Большое количество низкокачественных предложений создают иллюзию затоваренности и длительной экспозиции, но на самом деле качественные объекты в продаже появляются редко и раскупаются очень быстро.

Вторым существенным моментом является качество площадей. Довольно редко в продаже появляются специализированные площади, складские комплексы с хорошей логистикой, или производственные корпуса новой постройки. Вот почему производственные предприятия, заинтересованные в расширении, до сих пор предпочитают строительство покупке новых производственных мощностей.

Все вышеперечисленные факторы действительны также для рынка коммерческой недвижимости г. Волгограда. Анализ рынка выполнен по состоянию на IV квартал 2018 года. Отбор доступного объема рыночных данных произведен на основании открытых источников данных.

Рынок аренды производственно-складской недвижимости

Объем рынка

Рынок аренды недвижимости производственно-складского назначения Волгограда в сегменте аренды развит средне. Основная масса предложений сконцентрирована в районах Дзержинский, Кировский, Красноармейский, что говорит о слабой диверсификации. Количество предложений уступает сегментам офисной и торговой недвижимости в три раза.

Количество предложений в разбивке по районам расположения представлено далее:

Таблица 1 - Распределение объема предложений по районам населенного пункта

Объем предложения рынка аренды производственно-складской недвижимости в Волгограде составил 136 тыс. кв.м. или 129 помещений. Более 45% предложения территориально относится к району населенного пункта: Кировский. Меньшая часть находится в центре, так как отсутствует возможность расположения производственных ресурсов рядом с административными.

Объем продаж на рынке не представляется возможным выяснить ввиду непрозрачности сделок с объектами недвижимости. Суммарная емкость рынка по ценам предложения составляет 34 млн. руб.

Таблица 2 - Распределение предложений по площади помещений

Большая часть предложений представлена объектами площадью более 500 кв.м. Ощущается недостаток площадей в сегменте небольших помещений для малого бизнеса.

Ценовая ситуация на рынке

Наименьшая средняя ставка аренды зафиксирована в районе Ворошиловский, (177 руб./кв.м./мес.), наибольшая – в Центральном (313,3 руб./кв.м./мес.).

Таблица 3 - Средний, минимальный и максимальный размер аренды

Минимальные ставки присущи объектам, которые обладают невостребованными покупателями ценообразующими характеристиками: расположены дали от крупных транспортных магистралей, находятся в плохо состоянии, в подвальных помещениях, неотапливаемые.

Максимальные ставки присущи специализированным объектам, высококлассным (класс А) складским комплексам, объектам комплексного характера (магазин-склад, с долей офисных площадей, с холодильниками и т.д.), удачно расположенным.

Помимо вышеперечисленных ценообразующих факторов на ценовую ситуацию оказывает влияние также эффект масштаба, влияние которого на рынке аренды представлено в таблице далее.

Таблица 4 - Средняя ставка аренды в зависимости от площади помещений

Таким образом, очевидно, что эффект масштаба оказывает существенное влияние на ценообразование на рынке.

Недостаточность информации в объявлениях и узость рынка аренды производственно-складских помещений не позволяют вычислить пределы влияния прочих ценообразующих факторов на ставку аренды и ликвидность путем анализа рынка.

Спрос

Объявления, декларирующие спрос на рынке коммерческой недвижимости, единичны. На дату оценки зафиксировано всего 12 объявлений в категории аренды, все они относятся к сегментам торгово-офисной и специализированной недвижимости. Основные требования потенциального арендатора (приводятся справочно):

1) расположение в центральном районе (7 объявлений из 12);

2) преимущественно помещение свободного назначение (5 объявлений из 12);

3) большое количество запросов по недвижимости специального назначения (банк, общепит, автомойка, всего 6 объявлений из 12).

Требования к площади не стандартизированы, подбираются индивидуально в зависимости от потребностей бизнеса.

Рынок продажи производственно-складской недвижимости

Объем рынка

Рынок коммерческой недвижимости производственно-складского назначения Волгограда в сегменте продажи развит средне. Основная масса предложений сконцентрирована в районе Красноармейский, что говорит о слабой диверсификации. Количество предложений уступает сегментам офисной и торговой недвижимости в пять раз.

Количество предложений в разбивке по районам расположения представлено далее:

Таблица 5 - Распределение объема предложений по районам населенного пункта

Объем предложения рынка продажи производственно-складской недвижимости в Волгограде составил 286 тыс. кв.м. или 152 помещений. Более 45% предложения территориально относится к району населенного пункта: Дзержинский. Второй по объему предложения район: Тракторозаводский (20%), третий: Красноармейский (14%).

Объем продаж на рынке не представляется возможным выяснить ввиду непрозрачности сделок с объектами недвижимости. Суммарная емкость рынка по ценам предложения составляет 4 319 млн. руб.

Таблица 6 - Распределение предложений по площади помещений

Большая часть предложений представлена объектами площадью более 500 кв.м. Ощущается недостаток площадей в сегменте небольших помещений для малого бизнеса.

Ценовая ситуация на рынке

Наименьшая средняя цена продажи зафиксирована в районе Кировский, (12 000 руб./кв.м.), наибольшая – в районе Центральный (16 700 руб./кв.м.).

Таблица 7 - Средний, минимальный и максимальный размер цены продажи

Минимальные средние цены продаж зафиксированы в Кировском районе Волгограда, что связано с наличием в этом районе низкоклассной производственно-складской недвижимости, максимальные в Центральном и Ворошиловском. Ввиду малого объема предложения в обоих районах, величина средней цены имеет низкую статистическую ценность и склонна к существенным изменениям в зависимости от особенностей выставленных на продажу объектов на определенную дату.

Так, например, по состоянию на конец 2017 года, оба района не демонстрировали экстремумов: в районе Кировский средняя цена производственно-складской недвижимости составила 21 тыс. руб./кв.м., в Краснофлотском – 20 тыс. руб./кв.м.

Ценообразующие факторы при продаже недвижимости схожи с факторами рынка аренды, однако эффект масштаба в рамках настоящей выборки не выявлен.

Таблица 8 - Средняя цена продажи в зависимости от площади помещений

Статистическое исследование выборки показывает, что максимальные цены предложения производственно-складской недвижимости характерны для интервала площадей 200-500 кв.м. Очевидно, это самый востребованный покупателями сегмент рынка, в котором также сконцентрированы наиболее качественные предложения. Оценщик на основании изучения выборки делает вывод, что при прочих равных условиях эффект масштаба может действовать классически, или не иметь эффекта в интервале площадей 0-200 кв.м.

Спрос

Объявления, декларирующие спрос на рынке коммерческой недвижимости единичны. На дату оценки зафиксировано всего 3 объявления в категории продажи. Основные требования потенциального покупателя:

1) расположение в центральном районе (2 объявления из 3);

2) требования к производственно-складской недвижимости включают наличие административных площадей и обеспеченность коммуникациями.

Требования к площади не стандартизированы, подбираются индивидуально в зависимости от потребностей.

Рынок продажи земельных участков производственно-складского назначения

Рынок продажи земельных участков по размещение объектов производственно-складского назначения (индустриальную застройку) составляет 38% от общего рынка коммерческих земельных участков г. Волгоград. Распределение предложения по районам города представлено далее.

Таблица 8 - Средний, минимальный и максимальный размер цены продажи

Основная доля земель под индустриальную застройку располагается в Дзержинском, Кировском и Тракторозаводском районах , ограниченное количество – Ворошиловском и Центральном.

Ожидаемо, самая высокая средняя цена предложения – в центре. Это связано с потенциально изменяемым характером использования земельного участка, что увеличивает стоимость земли в центре города.

Минимальная цена предложения – в Кировском районе. Здесь играет роль отсутствие дефицита земли. Именно к этому району чаще всего относятся объявления о продаже выделенной неиспользуемой части земельных участков производственных баз.

Наиболее значимым фактором, влияющим на стоимость земли под индустриальную застройку, является площадь.

Таблица 9 - Средняя цена продажи в зависимости от площади участка

Выводы по разделу анализа рынка:

1. Рынок производственно-складской недвижимости в г. Волгограде развит средне, слабодиверсифицирован.
2. Большинство помещений на рынке имеют площадь более 500 кв.м., при этом арендные ставки выше для помещений меньшей площади, а при продаже фактор масштаба нивелируется.
3. Основными ценообразующими факторами для объектов капитального строительства являются: класс, расположение, наличие улучшающих характеристик (административных помещений, холодильных камер и т.п.), площадь (для рынка аренды).
4. На цену земельных участков под индустриальную застройку оказывают влияние, в основном, факторы расположения в городе и площади.

Печать E-mail

• Назад
• Вперёд