Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Пенза

Дата публикации: 04 октября 2010.

Анализ рынка торговых помещений

Торговая недвижимость — один из наиболее динамичных сегментов рынка. Торговые сетевые компании демонстрируют особые темпы развития, в результате спрос в несколько раз опережает предложение, а рост цен наиболее значим. Быстрее прочих увеличилась стоимость на объекты класса А и В. Основным спросом пользуются небольшие площади до 100 кв. метров. На поиск подходящего объекта уходит до полугода.

Стимулирует подъем сегмента усиление конкуренции внутри региона, приход московских и питерских компаний, а также иностранных операторов: наиболее активны Эльдорадо, Патэрсон, Спортмастер, Техносила, Старик Хоттабыч, Мвидео, Пятерочка, Эльдорадо.

Дефицит качественных торговых площадей усугубляет особое внимание клиентов к местоположению объекта. Наибольшей популярностью пользуются центральные и околоцентральные районы, несмотря на проблемы с пробками и парковкой.

Характерная тенденция сегмента торговой недвижимости — увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) в общем объеме предложения.

Уровень обеспеченности населения качественной торговой недвижимостью в Пензе — чуть выше средней величины в ПФО: 142 кв. м на тысячу человек (для сравнения: в Саратове — 243,8 кв. м, средний показатель по Поволжскому округу 120,3). Зато есть все условия для успешной реализации проектов ее строительства. Характерен для Пензы и большой разброс цен на торговые площади — от 13 до 90 тыс. рублей за квадрат.

Рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений, а не зданий. Уровень арендных ставок на торговые площади здесь имеет потолок — 850 руб./кв. м в месяц. Определяющий фактор для уровня цен — местоположение объекта относительно людских потоков. Заполняемость действующих торговых центров составляет 50 — 80%, что свидетельствует о невысоком спросе на рынке аренды.

Доля киосков (павильонов) и рынков как низкокачественных объектов в структуре торговых помещений городов стабильно снижается, их уже 20%. Предметом купли-продажи и аренды здесь служат торговые помещения (и прилавки) площадью от 2 до 20 кв. метров. Администрация города намерена в ближайшие годы сократить до минимума количество объектов и упорядочить мелкорозничную торговлю. Сетевых операторов, открывающих бизнес в городе, такие площади практически не интересуют.

На территориях бывших продовольственных и вещевых рынков разрабатываются или уже реализуются новые проекты. «Необходимо отметить, что месторасположение некоторых рынков весьма привлекательно и выгодно с точки зрения организации на этих земельных участках более современных и высокодоходных объектов коммерческой недвижимости.

Отдельно стоящие здания площадью 1 — 4 тыс. кв. метров занимают всего около 8% в общем объеме торговых площадей города. Строительство инициируют, как правило, сами компании, выходящие на рынок. Получить земельный участок в центре при этом практически невозможно. Объекты предназначены для собственных нужд, а площади, предлагаемые на рынке купли-продажи или аренды, минимальны.

Основную долю в структуре торговых розничных площадей городов занимают встроенные помещения — в среднем 47%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Первые этажи зданий, расположенных на центральных улицах, практически полностью оккупированы непродовольственными магазинами одежды, обуви и парфюмерии, в основном класса люкс: Benetton, Sisley, SELA, Naf-Naf, Mango, Baltman, ALBA, ECCO, Mexx, Betty Barklay, L'Etoile, Yves Rocher. По данным аналитиков LCMC, арендные ставки здесь традиционно в полтора-два раза выше, чем в среднем по городу. Именно в центре стремятся заявить о себе входящие на рынок города компании. На окраинах подобный формат осваивают продовольственные дискаунтеры, магазины «у дома».

Предложение всех торговых помещений в аренду составляет примерно 60%, на продажу выставляется 40% всего объема рынка.

Купля – продажа торговых помещений

Стоимость торговых помещений, также как и офисных, зависит от местоположения отделки, площади. Проведенное исследование показывает, что большинство предлагаемых к продаже объектов находятся на первых этажах жилых домов.

Торговые помещения, представленные на рынке продаж недвижимости, можно разделить на следующие группы:

• Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности. В основном к данному типу относятся большие торговые центры как строящиеся, так уже действующие.
• Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках. Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели.
• Небольшие торговые помещения как правило, занимающие первые этажи жилых домов, а так же встроенно-пристроенные торговые площади.

Таблица 11.1 - Минимальная, средняя и максимальная цена на торговые помещения с разбивкой по районам на 01.09.2013г.

Аренда торговых помещений

Рассмотрим рынок аренды, который представлен в основном торговыми помещениями небольших размеров в малоэтажных торговых центрах и на первых этажах жилых домов, а также помещениями, как маленьких, так и больших размеров в крупных торговых центрах в районах, отдаленных от центра. Арендная ставка торговой недвижимости имеет очень широкий диапазон, в зависимости от месторасположения, типа и размера помещения.

Типичные представители торговых центров — это торговые центры, с внутренней планировкой в виде коридорной системы, с торговыми модулями небольшого размера — в среднем от 50 до 200 кв.м. Применительно к рынку коммерческой недвижимости эти объекты условно можно отнести к классу В. Основным недостатком их является отсутствие достаточного паркинга для посетителей. Как правило, такие небольшие торговые центры имеют одного собственника — площади в них сдаются в аренду, и уровень арендных ставок здесь варьируется в диапазоне от 500 до 1500 руб. в месяц за 1 кв.м. Торговые помещения в этом сегменте пользуются большим спросом и, появившись на рынке, быстро обретают своих арендаторов.

Конкуренция возрастает, высокий спрос сохраняется лишь на качественные объекты с удобным расположением. Именно в них отмечается некоторое повышение арендной платы, в то время как в проектах с неудачной концепцией стоимость аренды постепенно снижается. При этом в торговом центре любого уровня на самые низкие ставки традиционно претендуют «якорные» арендаторы. Сумма, взимаемая с них, может быть в 10 раз ниже той, что вносят за аренду операторы торговой галереи. Это связано со спецификой работы якорей, имеющих небольшой оборот с 1 м² своей огромной площади. Кроме того, именно они притягивают большую часть посетителей ТЦ. Но стоит сделать оговорку: есть категория арендаторов, которые, несмотря на небольшое торговое помещение способны привлекать значительные покупательские потоки, выполнять якорные функции. К ним можно отнести операторов, представляющих ведущие торговые марки, такие как Мехх, Zara, Motivi. Девелоперы готовы не только предоставлять им льготные условия, но и бороться за их присутствие в своих торговых центрах.

Небольшие торговые центры в центральной части города этот спрос удовлетворить не в состоянии. Кроме того, в центре города нет возможности для возведения крупных объектов площадью несколько тысяч квадратных метров.

Часть торговых помещений представлена магазинами площадью до 100 кв.м., оборудованными на первых этажах нежилых зданий и жилых домов, переведенными в нежилой фонд. Территориально такие площади представлены в основном в центральной части города. Здесь арендные ставки находятся в диапазоне 500-2000 руб. за 1 кв.м. Это так называемые «эксклюзивные» предложения на рынке аренды торговых помещений, которые пользуются наибольшим спросом, и количество их крайне ограничено.

Имеются также торговые точки, которые функционируют в старых домах 60-х годов постройки на окраине города. Данные торговые точки создаются и функционируют прежде всего для удовлетворения потребностей жителей данных районов города. Они имеют небольшую выручку и ставки арендной платы здесь составляют 200-500 руб./кв.м. в качестве примера можно привести торговые точки в пригородных районах города.

Если сравнивать разные административные районы г.Пензы, то можно заметить, как варьируется величина арендной платы. В первую очередь ставка арендной платы, конечно, зависит от площади объекта его уникальности. В среднем в центральной части площадь сдаваемых помещений колеблется от 30 до 600 и более кв. м. В других районах города ценовой разброс конечно тоже существует, но не является таким ярким как в центре. Анализ реальных ставок аренды за площадь на торговых площадках и рынках выполнить еще сложнее, т.к. официальная оплата является только частью (во многих случаях меньшей) от того, что приходится платить частным предпринимателям за возможность ведения торговли.

Таблица 11.2 -Минимальная, средняя и максимальная удельная арендная ставка по торговым помещениям с разбивкой по районам на 01.09.2013 года

Стоимость 1 кв. м торговых помещений имеет значительные колебания. Даже судя по центральному району г. Пензы можно сделать вывод, что разница в стоимости за один кв. метр торговых помещений может достигать 4,25 раз, что свидетельствует о неоднородности предложений и несистематизированности рынка. Необходимо отметить, что на формирование стоимости торговых помещений оказывает влияние целый ряд факторов, основными из которых являются:

• Местоположение объекта, для торговых помещений является наиболее важным фактором при формировании стоимости. Расположение объекта на центральных улицах города, улицах с высоким потоком людей и доступной транспортной схемой является неоспоримым преимуществом для торгового помещения;
• Наличие парковочных мест возле торгового помещения, в связи с загруженностью транспортной системы города, данный фактор приобретает все более высокое значение и является несомненным плюсом с точки зрения удобств для покупателя;
• Уровень отделки помещения, наличие современных систем вентиляции и видеонаблюдения, отчасти формирует имидж расположенного в данном помещении торгового предприятия, а также определяет сегмент покупателей на которых ориентирована продаваемая в нем продукция;
• Наличие четкой концепции торгового помещения. Например, торгово-развлекательные центры, крупные торговые центры характеризуются повышенным покупательским потоком. Торговые комплексы с размытой концепцией имеют ограниченную клиентскую базу. Торговые точки в крупных организациях не имеют постоянных покупателей и борются за клиента путем предоставления ему товара или услуги «в месте возникновения потребности». На первый план здесь выходит качественный сервис в виде фигуры продавца товара. Данные торговые площади характеризуются минимальной клиентурой и объемом выручки из всех перечисленных.

Проведем более подробный анализ рыночной стоимости офисных помещений.

Таблица 11.3 – Цены на нежилые помещения

Таким образом, можно наблюдать широкий диапазон ценовых предложений по недвижимости в центральной части города. Однако, наиболее дорогостоящие предложения не имеют реальных перспектив на продажу и их реализация будет сопровождаться существенным торгом. В связи с изложенным, верхнеценовые диапазоны рыночных цен при оценке использовать нецелесообразно. Кроме того, данные объекты относятся к эксклюзивным, с небольшой площадью и им суждено долго дожидаться своего покупателя. Наиболее дешевые предложения характеризуются ценой в 21-29 тысяч рублей за кв.м. данные объекты несомненно будут реализованы, однако их покупатель столкнется с необходимостью доведения их до состояния, пригодного к использованию. Здесь речь идет не о необходимости капитального ремонта, а о доведения объекта до применения в соответствии с концепцией будущего бизнеса. Таким образом, в рамках настоящего отчета нами будут использованы аналоги со средним ценовым диапазоном с последующим внесением необходимых корректировок.

В период финансового кризиса, рынок продолжает характеризоваться стабильной ценовой структурой, с некоторым понижением, которое, однако, не носит ярко выраженный характер, резкого снижения на рынке не наблюдается.

Анализ рынка коммерческой недвижимости подготовлен специалистами ООО «Центр экономического содействия» на основании информации о рынке недвижимости Уссурийска, которая публикуется в средства массовой информации, а также в интернете на информационных сайтах, сайтах агентств недвижимости и др.

Печать E-mail

• Назад
• Вперёд